Indexation du loyer commercial : ILC, ILAT, mode d'emploi

La quasi-totalité des baux commerciaux contient une clause d'indexation, dite clause d'échelle mobile, qui fait varier automatiquement le loyer à date anniversaire selon l'évolution d'un indice publié par l'Insee.

Quel indice pour quelle activité

• ILC (indice des loyers commerciaux) : commerces de détail et artisans immatriculés au répertoire des métiers.
• ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) : bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques et activités de services.
• L'ICC, ancien indice du coût de la construction, ne peut plus servir de référence pour l'indexation des baux commerciaux relevant des deux catégories ci-dessus.

Le calcul de la révision

Le nouveau loyer s'obtient en multipliant le loyer en cours par le rapport entre l'indice du trimestre de référence de l'année en cours et celui de l'année précédente. Le bail doit préciser le trimestre de référence : une clause imprécise ouvre la porte au contentieux, et une clause qui ne joue qu'à la hausse est susceptible d'être réputée non écrite.

La révision triennale et le plafonnement

Indépendamment de l'indexation annuelle, chaque partie peut demander la révision du loyer au bout de trois ans. Le loyer révisé est en principe plafonné par la variation de l'indice, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité ou déspécialisation. Le déplafonnement est l'un des principaux points de friction entre bailleurs et preneurs : il se prépare en amont, dossier de comparables à l'appui.

Avant d'accepter une révision, faites vérifier le calcul et la valeur locative de marché de votre local. L'écart constaté représente fréquemment plusieurs milliers d'euros par an.