Bail commercial 3/6/9 : comprendre son fonctionnement avant de signer

Le bail commercial dit « 3/6/9 » désigne un contrat de neuf ans au minimum, au terme duquel le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Son surnom vient de la faculté offerte au preneur de donner congé à l'issue de chaque période triennale, soit au bout de trois, six ou neuf ans.

Une durée de neuf ans, une sortie tous les trois ans

Le locataire peut quitter les lieux à chaque échéance triennale en respectant un préavis de six mois, signifié par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur, lui, ne dispose pas de la même liberté : il ne peut donner congé à l'échéance triennale que dans des cas limités, notamment pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble.

Le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction

À l'issue des neuf ans, le preneur immatriculé qui exploite effectivement son fonds bénéficie du droit au renouvellement. Si le bailleur refuse ce renouvellement sans motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice subi : valeur du fonds ou du droit au bail, frais de déménagement, frais de réinstallation. C'est ce mécanisme qui donne au bail commercial sa valeur patrimoniale.

Les clauses à examiner ligne par ligne

• La destination des lieux : une destination trop étroite bloque toute évolution d'activité et pèse sur la revente du droit au bail.
• La répartition des charges et travaux, encadrée depuis la loi Pinel par un inventaire précis annexé au bail.
• L'indexation du loyer : indice retenu (ILC, ILAT), périodicité, clause d'échelle mobile.
• Le dépôt de garantie et l'éventuelle caution personnelle ou bancaire demandée au dirigeant.
• Les clauses de cession, de sous-location et de garantie solidaire du cédant.

Ce que nous conseillons

Avant toute signature, faites relire le projet de bail par un avocat spécialisé et confrontez le loyer proposé aux valeurs locatives réellement constatées dans la rue. À Paris, deux emplacements séparés de cinquante mètres peuvent afficher des loyers au mètre carré très différents. Nos équipes vous communiquent les références de transactions comparables sur le secteur visé.